• 楼市,真的要重回2015年了?
  • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2022-04-13  /  浏览:2193 次  /  

蒙阴房产网讯:


任何关于房地产的事情,都是跟整个宏观经济强有关的。房地产的任何政策,都必须放在整个宏观经济下来看。


大伙都知道,最近的政策和形势变化极快,我们做个梳理,从大环境再带出房地产。


此文有点长,含4000字,目的是把这个逻辑讲清楚即可,因为涉及到底层逻辑,所以请留言区轻拍。


第一,大的宏观经济环境比想象的差。


疫情是最主要的大背景。现在海外防疫政策跟国内的防疫政策已经成了两条路线之争。


用一部电影名来说明:


上海的疫情现在引发互联网轩然大波,这个话题我不点破,大家自有自己的判断。


我们只站在宏观经济的角度来分析。


能够确定的是,疫情的严重程度已经超出所有人预料,整体的宏观经济将比去年难好多倍。


很多企业,家庭,包括各个地方Z.F(以下用地方代替),已经快要触及到临界点了。


这个临界点是啥意思?就是很多企业,家庭的现金流,能扛一年,能扛两年,但是要扛三年甚至更长,会受不了,要断流。


断流对企业就意味着裁员,或者叫“毕业”。


对有房的家庭就意味着断供,所以这两天才有人提议,让银行要延迟房贷。


时间越长,波及面就越广,越深。


我之前说过一句话,时间才是经济最大的敌人。就是这个逻辑。


第二,地方财政比想象的更难。


这个但凡懂一点的,都非常好理解吧,现在各地都非常依赖土地收入来支撑财政,土地的收入平均要占到50%以上,对部分小城市甚至达到80%以上。


然而,你看看地方,很多企业很困难,企业本身产生的税收也在减少。


与此同时,今年实施的是积极的财政政策,各个地方为了扶持实体,都在给企业和家庭减税,减税的后果就是地方更加没钱。


收入减少了,但是该花钱的地方有变少吗?不但没有变少,反而越来越多。


抗疫要不要钱?


那些搭着帐篷给你监测新冠的工作人员,要不要付工资?


大撒消费券要不要钱?


几千万,几个亿的消费券,都是实打实要从地方腰包里出的?


花钱的地方多,总要有进账吧。


除了税收,最主要的就是土地啊。


从去年第三轮土拍看,形势已经很差了,好多都是国资在兜底,这啥意思呢?


就是钱在自己的口袋里打转。土地要是拍不出去,没有钱进账,现在该有多难受?


所以,必须要稳房地产了,否则,怕有些小城市会连工资会发不出来。


第三,大基建不如预期。


宏观经济的三驾马车,今年只能靠投资,投资主要是大基建和房地产,因为房地产的特殊位置,所以一开始拿出来保增长的并非房地产,而是大基建。


然而,从第一季度的实际落地情况还是没那么快,需要时间。


因为啥呢?没钱呀。没钱就先发债,所以现在各地都开始发债借钱了。


基建后面或多或少肯定会跟上。但是要稳增长,房地产也当仁不让。


房地产到底是一个什么位置?


目前为止,中国没有哪一个行业对国民经济的比重能超过房地产,黄老说单房地产一个行业就占5%-10%。


如果加上建筑,钢铁,家居,水泥等等,可能达到20%。


当然,如果你认为房地产只是因为他是一个单独的影响大的行业,房地产相关行业带动巨大,那只能说你对中国经济一无所知。


房地产最大的作用除了上面说到的土地财政,更重要的是房地产才是中国的资本市场,是各行各业,企业和家庭的信贷抵押品。


因为所有的有房家庭都需要通过抵押住房来获得信贷;


因为很多大型企业,上市公司都有土地和住房来给企业进行融资,通过房地产融资来支撑实体。


大家还记得前几年的新闻吗?

这些上市公司如果不是因为前些年买了房子,怎么能在疫情期间续命。


就算不是疫情,哪怕像中兴通讯这样的深圳名片型的公司,2019年中美贸易占开始,灯塔先打的是中兴,中兴当年巨额罚款,你们知道是什么在维持中兴的财报,让中兴能够维持股价吗?


是深圳湾的一块土地。

如果没有这块地,中兴财报将会巨亏,报表难看,股民抛售,中兴可能被暴打。


所以,为什么我一直在告诉大家,中国最大的资本市场并非A股,而是房地产,房地产对实体的作用跟美股对实体的作用是一样的。


而我大A的资本体量比起房地产,实在小太多,没有承担起给实体融资的重担。


更重要的是,大A他太受国际资本影响,股民自己也明白,一个天天盯着北向资金那点小钱,盘面还要被北向资金影响,甚至所左右,这样的市场分分钟会被灯塔打爆,尤其是在中丑对立的今天。


相反,我非常同意赵燕菁的观点,贸易占最火的那年,中国之所以能扛下来了,是因为房地产作为中国最大的资本市场,完全跟国际市场隔离了,因为外资进不来呀。


而我说的这些才是房地产最为特殊的地方,我把这些跟很多人讲,他们根本理解不到这里。


那我们想不想摆脱房地产呢?当然想,没有任何一个国家不希望找到“第二增长”曲线。


但是这个曲线实在太难了,他最大的对手是时间,也就是说,房地产迟早要摆脱,但不是眼下,是未来。


我之前就说过,中国的消费企业很多还不争气,甚至连T.W的酸菜面都离不开,消费类企业但凡强一点,早就把什么某师傅,某一之类的企业赶走了。


至于医药公司,在全球就完全被欧美日吊打。


科技公司这些年的确崛起了一些,但有实力的终究有限,科技企业是我们发展的财富,要好好保护,那些大厂真的都算不错的了。


这两年呢,出来了一个新能源,结果,大A都炒到2050年的估值去了。为啥,因为没得炒。



那你说拉增长要靠啥?5.5要完成啊。所以,完全抛弃房地产,并非不想,当前不能。


今年以来,各个地方放松的速度实在太快了,比我预期的还要快。


很多人可能不理解,为啥又要拿出来? 现在各行各业都很难,买不起了呀。


说这种话的也是自下而上,思维没有自上而下。站在自己的位置,是永远得不到正确答案的。


房价是一个极其复杂的问题,我研究十几年,也不敢说能判断准,更别说普通大众。理解房价要有顶层思维,思考底层逻辑。


你自己想想吧,你还在考虑买房,农民工考虑的是吃饭,北京上海房价涨多高,跟他们有啥关系?你就算上天,都跟绝大多数人无关。


矛盾抓的是主要方面。


放松是大势所趋,不可不为之。


眼下这样的放松节奏和力度,从供给端和政策面,跟2015年太像了,各城市的房贷利率都在下降,有不少城市还放松了落户、限售、限价的条件,房地产的销售额也是负增长。


可能很多人太年轻,没有经历过2015年之后的那一波虚火。


那么很多人会问,2015年的翻倍行情还会有吗?


我告诉你,百分之一百不会有了,跟2015年最大的不同,就是需求端,购买力显然不如2015年了。


2015年的需求比眼下旺盛,2015年的房价没有现在高。


所以,大涨行情绝对一去不复返了。 想靠房价来一夜暴富,你也别想了。


但是房地产走到现在,绝非用泡沫来总结,要有泡沫,去年那么搞,早就跌到妈都不认了。


房价是的确有支撑的,一二线城市,小涨的结构性行情,是大概率。


从来没有任何一个部门,要降房价,你找得到吗?从来只有说要“稳”。


都是民间一些人在YY,天天喊房价要暴跌,为啥呢?因为还是有很多人没有买房,需要迎合多数人的期望,迎合他们的情绪。


大家自己留意下民间一些言论的受欢迎程度,房价崩盘论,永远会得到多数人的认可。我知道很多人会说,这次不一样了,收入下滑了,生育率降低了之类的。


没有哪次是一样的,过程永远不一样,结果也总会有差异。



然而,我要告诉大家的是,一个真正理性的人必须要尊重客观经济规律。房价涨跌,都是有其客观逻辑,我们需要“格物致知”。看清走势,顺势而为,不可被情绪左右你的理智。


很多人会留言,现在情况太糟糕,没有人能接盘了?这个说的没错,他是经济不好的一个结果,不是房价涨跌的一个原因。


这一波的行情,百分百是不如2015年的,买房保值增值却很现实。


一二线城市买房的需求是一直存在,并没有释放,这也是事实,从很多人看空的情绪也知道。


过去房地产有明显的两波财富浪潮。


第一波是2008年,也是今年这种情况,到处都存在危机,然后货币放水,楼市大涨。


第二波是2015年,政策放松,货币宽松,加上三四线城市的棚改,直接让全国进入普涨的行情,很多城市翻倍,包括三四线。


而现在这一波,货币相对克制,政策放松。我判断,这一轮是绝对的结构性行情,有些城市有行情,有些城市也没有行情。


一二线城市也并非所有地段有行情,城市内部的板块也是结构性的。


支撑这一波行情有两重购买力在驱动。


第一个驱动力就是一二线城市本身仍然有大量的买房需求并没有释放,举深圳为例,2000多万人,只有30%有房。


第二个驱动力就是存量财富的转移 !!!! 这一点非常关键,没有几个人能说清楚这个问题。


过去有发展的红利,整个社会不断高速增长,创造出惊人的增量财富。


然后,在房地产高歌猛进的十多年里,中国居民60%的财富,聚集到了房子里面,发展越快,增量越多,房价就z得越快。最后的结果是,房价的最大支撑力就是这笔财富。


不管是一二线,还是三四线都有一倍到多倍的行情。


然而,当增量没那么多的时候,房地产存量财富必然发生转移。


未来买涨不买跌的人性,会驱动占人口大多数的三四线城市的人,把过去在红利期创造的财富,从三四线城市转移到一二线城市去,从而形成一二线城市最强的房价支撑,又一波行情


所以,一二线城市本身的需求叠加这一轮财富的大转移,将会进一步造成资源的进一步集中,进一步造成全国房价的不平衡。


以上是我对未来财富转移的推演,请仔细看两遍。如果你过去没有跟上,请一定要看懂未来,尤其是财富的浪潮和窗口期。


之前写文章,有时候不想把话说的太犀利直接,尽量温和,但总有人留言说一些大家都知道的问题。我有时候懒得去解释,今天这个看法估计也有很多人会不认可,也无所谓。


我是从什么时候知道互联网的平均智商很低呢?


就是去年已被证伪的限电大棋论,不管我如何澄清,他们就是坚持自己的谬论。当时我才知道,互联网越发达,信息越繁多,平均智商就会被拉低。


正如乌合之众说过的一段话:


" 群众从未渴求过真理,他们对不合口味的证据视而不见。假如谬误对他们有诱惑力,他们更愿意崇拜谬误。谁向他们提供幻觉,谁就可以轻易地成为他们的主人;谁摧毁他们的幻觉,谁就会成为他们的牺牲品。"





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