• 房地产法律讲堂:“一房数租”情况下,如何确定承租人?
  • 资讯类型:房产知识  /  发布时间:2020-06-08  /  浏览:2147 次  /  

蒙阴房产网讯:

小红租房

在中介公司的居间下,小红业主签订了为期一年的《A房屋租赁合同》。孰知,小红入住5天后提出房子不满意并找到了合意房屋B房屋要另租。中介无奈,与业主协商口头达成一致,同意小红在满一个月租期后解除合同搬出该房屋内。


2个租约2个租客

同时,5天过后,中介又为业主寻得租客小兰,又签署了一份《A房屋租赁合同》。后小红又表示对B房屋不满意,不承租B房屋。于是就造成了小红月底无处可去,无法搬出,但小兰又急需搬进A物业的尴尬局面。遂两人都主张自己是房屋的承租人。


谁能入住呢?

如果业主与中介不能提供足够证据证明小红同意解除《房屋租赁合同》,则两个合同都成立生效。

这是典型的“一房数租”的情形,具体最后由谁承租该房屋,法律有明确的约定。


法律依据

《关于房屋租赁案件纠纷的解释》第六条规定,“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

       (一)已经合法占有租赁房屋的;


       (二)已经办理登记租赁备案手续的;


  (三)合同成立在先的。


  不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”

  

  因此,在本案中,由已占有房屋的小红承租。对于小兰,小兰可以向业主和中介公司主张违约责任。 


中介风险

由于中介公司是两个租赁合同的居间房,对小红与业主之间存在租赁关系十分了解,明知房屋已存在租约仍向他人提供居间服务,可能面临的风险有:

(1)无法收佣;

(2)承担违约责任。

因此遇到这种情况,中介公司应当让业主与小红签订解除协议再进行下一次的居间服务。


【案例分享】房东否认口头承诺,客户向法院主张能否获得支持?


问:看房时,房东口头承诺赠送全部进口家电,但未书面约定。而交房时,房东却将进口家电全部换成国产的,若仅有证人作证房东曾做过该口头承诺,客户要求房东赠送进口家电能否获得法院支持?

 

 答:因房东只是口头承诺,在无其他充分证据证明的情况下,仅有证人证言,是孤证,客户的要求很难获得法院的支持。

因此,签署合同时,务必将房东承诺赠送家电(及其他设施,设备)的品牌、型号、新旧程度详细记载制作成清单作为合同附件一并签署;

另外,对于难以描述新旧程度的物品进行拍照形成照片,打印出来制作成附件附在合同之后,与合同及清单一并签署。

 

家电赠送约不清,是非曲直道不明;

清单记载附在后,食言抵赖都不行。


【案例分享】只有手写委托书,是否可以转付定金给代理人?

问:

签署我司《居间协议》和《房屋买卖合同》时,房东代理人提供手写委托书,我司是否可以将客户支付的定金直接转付给代理人? 

答:

建议在房东本人签署或提供公证委托书后再转付。

因我司无法确认手写委托书的真实性,若委托书系伪造,则代理人属无权代理。虽然客户可追究代理人的定金责任,但客户无法购买该房屋;我司可能因居间过失导致无法收佣,甚至承担连带返还定金的责任。

故建议定金先行保管,待产权人本人签署协议或代理人提供公证委托书之后再转付定金。且转付时需注意委托书中是否有收款权限。


手写委托真难辨,

代理收钱有风险。

公证委托或补签,

否则钱款做保管。


代签人代为签署《居间协议》及《房屋买卖合同》,应如何保护我司利益?

问:产权人无法到场签字又无法及时提供委托书,代签人代为签署《居间协议》及《房屋买卖合同》,应如何保护我司利益?


答:若产权人否认授权,代签人属无权处分,买受人将无法购买到房屋,我司将无法收取佣金。

故为保障我司利益,应要求代签人签署“代签承诺书”,明确若因其无权处分导致合同目的无法实现的,应支付我司总房价款2%的补偿金。若最终因产权人否认授权导致交易未成功,无法收取佣金的情况下,我司可依据“代签承诺书”并结合居间协议第七条的签约承诺条款,向代签人主张补偿金。目前在上海部分法院可获得一定数额的支持。

但应特别注意:代签承诺书不能替代授权委托书。在签署代签承诺书后,仍应尽快要求产权人补签或提供公证委托书。且建议先行定金保管,待补签或取得公证委托书后,再转付定金。


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