• 保利投顾研究院:因城施策 首付比例存在优化可能
  • 资讯类型:城市规划  /  发布时间:2020-04-30  /  浏览:2306 次  /  

蒙阴房产网讯:


来源:保利投顾研究院


3月30日,央行下调7天期逆回购利率20个基点,这是继2月3日逆回购利率下调10个基点后,央行的再度“降息”,力度超过市场预期,且预计5年期LPR亦将随之下调;4月3日,央行又再次公布定向降准1个百分点,释放资金4000亿元。


一、央行态度:


整体合理增速快,东南沿海风险积聚


分析房贷首付政策可能走势,首先要关注央行态度。实际上,央行对居民杠杆水平(房贷是居民加杠杆里的大头)有持续、高度的关注。


绝对值整体处于合理水平


央行在《中国金融稳定报告2019年》中,对居民杠杆有专栏分析。针对居民部门杠杆,央行表示:


从居民杠杆绝对值来看,整体处于合理水平。2018年末,我国住户部门杠杆率为60.4%。与其他国家对比来看,我国住户部门杠杆率与国际平均水平相近,低于发达经济体平均水平,但在新兴市场经济体中处于较高水平。




变化增幅处于较高区间


从居民杠杆变化来看,杠杆率的增幅仍处于较高区间。2018年我国住户部门杠杆率上升3.4个百分点,而同期美国和澳大利亚杠杆率分别下降1.5和0.7个百分点。



较大地域结构性差异,东南沿海风险高


从地域分布来看,存在较大的地域结构性差异,央行认为东南沿海地区风险相对较高。


根据居民债务收入、综合住户部门贷款与生产总值比例两个维度,央行认为浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)、重庆(68.6%)、福建(65.8%)和江西(63.1%)居民杠杆水平较高;


海南、上海、天津、浙江和广东增速较快,四年分别上升26.4、21.5、21.4、20.8和18.4个百分点。




二、房贷杠杆与首付政策现状:


一二线杠杆较高,3成首付为主流 


一二线城市杠杆大幅高于三四线


根据全国主要城市居民资金杠杆情况分析(住户贷款/住户存款),东南沿海的重点城市,如厦门、深圳、杭州、苏州、广州等城市,居民杠杆显著高于中西部及北部的重点城市;


同时,一、二线城市,显著高于三四线城市,如岳阳、南通、茂名、衡阳,杠杆率水平显著低于同区域的一、二线。



多数重点城市首付比例约3成


从现阶段重点城市的首付政策来看:


多数重点城市首套首付比例为30%,部分东北、西部的重点城市首套首付比例则低至20%;


从二套首付比例来看,北京、深圳、上海、南京、厦门、海口、苏州要求在70%-80%,天津、杭州、济南、郑州要求60%,多数中部的二线、东部的三四线城市要求为40%,北部的重点城市要求仅为30%。



结合央行最近表态以及各地房贷政策近期放松、撤回的情况,可以看出:在货币宽松的大背景下,限贷政策的放松仍较为敏感。


现阶段,有部分城市、部分银行“限贷”出现试探性放松“风声”,但由于政策敏感度高,目前仅浙商银行、浦发银行政策在局部三四线城市实现落地。



三、总结与展望


在货币宽松背景及“三稳”基调下,央行对房贷杠杆放松十分谨慎。在投资-销售链条偏稳下,尤其是一、二线城市,大幅度放松空间较小;若需求持续走弱并低于预期,部分三四线城市为“稳市场”,首付比例存在优化可能。


因此,地产金融端结合调控“因城施策”,一、二线城市首付比例完全放宽可能性低,但认房又认贷可能有优化空间;部分三四线城市,首付比例或存在优化调整空间。


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